هل يهدد الزلزال “الملكية العقارية” في سوريا؟ وكيف يمكن حمايتها؟

بقلم وليد النوفل

الناشر: Syria Direct\سوريا على طول

تعرضت آلاف المباني في سوريا، لدمار كلي أو جزئي، بفعل الزلزال المدمر، الذي ضرب المنطقة، في السادس من شباط/ فبراير الحالي، وأودى بحياة أكثر من 48 ألف شخص في تركيا وسوريا.

في مناطق سيطرة الحكومة السورية المؤقتة (المعارضة)، بريف حلب الشمالي، تضرر 2500 مبنى، كلياً وجزئياً، بفعل الزلزال الذي بلغت شدته 7.7 بحسب مقياس ريختر، فيما تضرر 6709 مباني في مناطق سيطرة حكومة الإنقاذ، الواجهة المدنية لهيئة تحرير الشام. يضاف إلى هذا العدد مئات المباني المتضررة بمناطق سيطرة النظام، منها 350 مبنى في محافظة اللاذقية.

أمام حجم الدمار الواسع، لا سيما في شمال غرب سوريا، الذي شهد زيادة عمليات البناء العشوائي خلال السنوات الماضية، تبرز إلى الواجهة تساؤلات حول ما يتوجب على متضرري الزلزال القيام به، هندسياً وقانونياً، لصون ملكياتهم العقارية والحفاظ عليها.

هندسياً: ماذا يجب أن أفعل؟

“التنسيق مع الفرق الهندسية المشكلة من المجالس المحلية ومديريات الإعمار ونقابات المهندسين، التي تقوم بالكشف على حالة المنازل، وتحليل آثار الزلزال من حيث الشقوق والتصدعات”، هي أولى الخطوات التي يتعين على مالكي الأبنية السكنية القيام بها للحفاظ على ملكياتهم العقارية وحفظها من الضياع، كما قال المهندس المدني مهند الجهماني لـ”سوريا على طول”، من مكان إقامته في مدينة الباب بريف حلب الشمالي.

من ناحية أخرى، يجب “تدعيم البناء بإشراف هندسي، في حال كان قابلاً للسكن، وترميم الشقوق، مع مراقبة البناء بشكل دائم”، لكن في حال كان البناء آيلاً للسقوط ولا جدوى من تدعيمه “يجب إزالته عن طريق الجهات الرسمية المختصة العاملة في المنطقة، مع توثيق حادثة الهدم، خشية وقوع أضرار إضافية للأبنية المجاورة في حال جرت العملية من غير مختصين”، وفقاً للجهماني.

وإذا كان البناء منهاراً كلياً، بفعل الزلزال، على المالك “توثيق الحادثة من خلال الصور والفيديوهات، وعبر لجان الإحصاء المختصة بتقييم آثار الزلزال أيضاً”، بحسب الجهماني. ويستحسن “انتظار المتضررين خطة الجهات المسؤولة عن إعادة الإعمار قبل الشروع في إعادة البناء”، كما قال.

في مناطق المعارضة، شمال غرب سوريا، يبدو حتى الآن “أن الجهات المسؤولة لا تنوي، أو غير قادرة على إعادة الإعمار”، وبالتالي “يمكن لمالك العقار ترحيل الأنقاض عبر شركات متخصصة، تشتري الأنقاض وتطحنها لإعادة تدويرها في الأعمال المقلعية، فضلاً عن إعادة تدوير حديد التسليح الموجود في الأنقاض واستخدامه في أعمال غير إنشائية”، كما أوضح الجهماني.

ومن الأهمية، اللجوء إلى مديرية العقارات والمساحة، أو المؤسسات الموازية التي تقوم بمهامها،  لـ”إعادة تثبيت حدود العقار وفق المخططات التنظيمية والعقارية المعتمدة”، وفي حال قرر المالك إعادة البناء بنفسه، “يجب أن يكون التنفيذ وفق الأنظمة والمعايير واشتراطات كود الزلازل”، بحسب الجهماني.

من جهتها، حددت حكومة الإنقاذ، في إدلب، إجراءات خاصة بترميم أو إعادة إعمار المباني المدمرة بفعل الزلزال، كما قال عبد الباسط قيراطة، مدير المديرية العامة للمصالح العقارية في حكومة الإنقاذ لـ”سوريا على طول”.

يتعين على مالك العقار، الراغب في الترميم أو البناء “الحصول على ترخيص من مديرية الخدمات الفنية في حكومة الإنقاذ”، وهذه العملية تتطلب “مخططاً مساحياً وبيان قيد عقاري وسندات تمليك”، وفي حال فقدانها نتيجة الزلزال “تقوم المديرية العامة للمصالح العقارية بتأمين الوثائق العقارية المطلوبة بناء على طلب صاحب العلاقة، بالإضافة إلى إعادة وبيان حدود وتخوم العقارات التي تضررت نتيجة الزلزال”، بحسب عبد الباسط.

صون حقوق “الملكية العقارية”

بعد أكثر من ثلاثة أسابيع على وقوع الكارثة، لم يتم استحداث أي إجراء قانوني للتعامل مع الملكيات العقارية المتضررة من الزلزال في سوريا. لكن يتعين على من فقد الوثائق الخاصة بعقاره “استخراج بدل عن المفقودة”، كما قال المحامي محمد حاج عبدو، مدير المكتب القانوني في المجلس المحلي بمدينة عفرين لـ”سوريا على طول”.

إضافة إلى ذلك، هناك مجموعة من الإجراءات، يُستحسن اتباعها من أصحاب العقارات المتضررة، جزئياً أو كلياً، من الزلزال، منها: “تثبيت ملكية العقارات”، إذا لم تكن موثقة في الدوائر المختصة قبل ذلك، بحسب محامٍ في ريف عفرين.

وبما أن غالبية العقارات في مناطق سيطرة المعارضة “هي عقارات بملكية غير مفرزة”، يجب على أصحاب هذه العقارات، المدمرة كلياً أو التي انهار أحد حدودها “إجراء كشف مسحي، عبر إخراج لجنة مساحية لتحديد العقار وتعيين حدوده، ومن ثم تثبيت حالة وضع اليد على العقار”، كما أوضح المحامي لـ”سوريا على طول”.

وأشار المحامي إلى أن الأشخاص الذين “يمتلكون حصة سهمية أو إرثية على الشيوع في مبنى متضرر كلياً، أو يملكون شققاً في بناء غير مفرز طابقياً” أشد عرضة لضياع حقوقهم، لذا “يتوجب تثبيت الوضع المساحي عبر لجنة مساحية تحدد وصف الشقق ومساحتها وحدودها، ومن ثم تثبيت الملكية، خشية أن يزيل مالك العقار موضع البناء المتهدم وينكر على الباقين حقوقهم”.

وينطبق ذلك على الأبنية المتضررة في المناطق الخاضعة النظام السوري، إذ “لا خوف على أصحاب الملكيات المثبتة عقارياً والمفرزة، سواء تضررت جزئياً أو كلياً”، بحسب المحامي، مشيراً إلى أن “الخوف الأكبر على مناطق العشوائيات والمخالفات، أو المباني التي لم يتم تثبيت ملكيتها وبقيت بموجب عقود بيع”.

وتخوّف المحامي من “هدم أو مصادرة المنازل غير المثبتة ملكيتها”، أو تطبيقه لـ”المراسيم التي أصدرها سابقاً، مثل القانون 10، الخاصة بتنظيم المناطق العشوائية، وإحداث مناطق تنظيمية جديدة في الأماكن المتضررة من الزلزال، وتهجير ما تبقى من سكان تلك المناطق المتضررة، وتسليمها للشركات التي تدور في فلك النظام بحجة إعادة الإعمار، لا سيما أن العديد من سكان هذه المناطق خارج المنطقة أو مطلوبين، وأي معاملة تتطلب موافقات أمنية”، على حد قوله.

إضافة إلى ذلك، قد “يدّعي النظام بأن المناطق التي تضررت أو تهدمت جراء القصف من قبل قواته هي مناطق متضررة جراء الزلزال، وبالتالي يخلص نفسه من أي مساءلة دولية لاحقة وفق المواثيق والمعاهدات الدولية لقصفه الأعيان المدنية”، بحسب المحامي.

أزمة عقارية إلى الواجهة

نظرياً، يمكن لمالك العقار استخراج وثائق “بدل ضائع” أو “بدل تالف”، سواء كانت سند طابو، أو قرار حكم مالك، أو وكالة كاتب عدل، بحيث يراجع الشخص دائرة السجل العقاري أو المحكمة، أو الجهة التي صدرت عنها الوثيقة الأصلية، ويستخرج نسخة مصدّقة جديدة.

لكن، ربما يتعذّر على المالك الوصول إلى المؤسسة، التي صدرت عنها الوثيقة، كما في حالة المقيمين في مناطق سيطرة المعارضة، ووثائقهم صادرة عن دوائر النظام، لذلك الأفضل “الاحتفاظ بوثائق الملكية في مكان قريب، وآمن من العوامل الخارجية والطبيعية، بحيث يسهل الوصول إليها في حالات النزوح والكوارث الطبيعية، كما يجب المحافظة على صور تلك الوثائق بشكل إلكتروني على أي وسيلة حفظ متاحة للعودة إليها وقت الحاجة”، بحسب المحامي في عفرين.

التوصيف القانوني لغالبية حالات الملكية العقارية، في شمال غرب سوريا، هي “ملكيات لحصص على الشيوع أو وضع يد”، لعدم وجود “إفراز لملكية العقار”، كما أوضح المحامي، مشيراً إلى أن حالة العقار القانونية تبقى كما هي بعد الزلزال، وبالتالي “لا توجد مشكلة إذا كان البناء عربياً [مستقلاً]”.

وكذلك، تبقى الملكيات على حالها بالنسبة للمباني المتضررة، المشيدة على أرض مشاع أو عقارات غير مفرزة (على الشيوع). لكن في هذه الحالة، يتوجب “إعادة توثيق وتوقيع جميع المالكين على عقد رضائي جديد يتضمن توزيع الحصص السهمية، كلٌ حسب ملكيته، ومن ثم تثبيت الملكية عن طريق السجل العقاري، أو برفع دعوى مستقلة، أو إعادة فرز العقار إلى مقاسم، ومن ثم إعادة البناء عليها بحسب الحصة السهمية وحسب توافق المالكين”، وفقاً للمحامي.

من جهته، قال المهندس مهند الجهماني: “بالنسبة للمباني التي انهارت بعد الزلزال، وكانت مشيدة على أرض مشاع أو وقف أو أملاك دولة أو أراضي الاستصلاح وغيرها من الأراضي التي لا يوجد سندات ملكية لصاحبها، يجب على صاحب البناء التنسيق مع المجالس المحلية أو اللجان المكلفة بإدارة هذه الأراضي لتوثيق الحادثة وإعادة البناء”، هذا بالنسبة لمناطق نفوذ الحكومة السورية المؤقتة بريف حلب.

أما بالنسبة للأبنية المشيّدة على العقارات الوقفية أو أراضي أملاك الدولة، في مناطق حكومة الإنقاذ التابعة لهيئة تحرير الشام، “في حال وجود مسح فني للبناء يمكن للمديرية العامة للمصالح العقارية عبر مديرية المساحة إعادة حدود البناء إلى المكان الذي كان مبني فيه سابقا”، كما قال عبد الباسط قيراطة، مدير المديرية العامة للمصالح العقارية التابعة لحكومة الإنقاذ، مشيراً إلى أن “معاملة إثبات الملكية لتلك الأبنية تتطلب مراجعة صاحب العلاقة للجهة المالكة، كوزارة الأوقاف، أو مديرية أملاك الدولة”.

وأضاف قيراطة: “هناك العديد من المآذن التي تهدمت بفعل الزلزال، وكانت المديرية العامة تتخذ من رؤوس المآذن نقطة إحداثيات لإعادة حدود العقارات المجاورة للمساجد”، ما يعني أن “الأمر يتطلب إعادة زرع شبكة إحداثيات جديدة”.

للاطلاع على المقال كاملاً